Haus verkaufen in Hausen am Albis

Persönliche Bewertung und Verkaufsbegleitung durch den Inhaber

Verfasst von Simon Kappis, Inhaber Kappis Immobilien GmbH – Immobilienmakler im Säuliamt und Freiamt · Zuletzt aktualisiert: August 2026

Sie möchten Ihr Haus in Hausen am Albis verkaufen oder zunächst wissen, was es heute realistisch wert ist? Ich begleite Sie persönlich – von der fundierten Einschätzung über die Vermarktung bis zur Beurkundung und Übergabe.

Als Immobilienmakler, Bauherr und Projektentwickler beurteile ich neben den Marktdaten auch Substanz, Sanierungsstand, Höhenlage, Aussicht und Entwicklungspotenzial Ihrer Liegenschaft. Mein Büro steht in Oberlunkhofen, westlich des Knonauer Amts.

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Kostenlos, unverbindlich und diskret · persönlich durch Simon Kappis, Inhaber

Hausen am Albis liegt auf der Südseite des Albis im oberen Jonental, rund 15 Kilometer südlich von Zürich. Mit 13,64 Quadratkilometern ist es die flächenmässig grösste Gemeinde im Bezirk Affoltern: Das Gemeindegebiet reicht von 532 Metern bei Sihlbrugg bis auf 916 Meter am Bürglen und umfasst neben dem Dorfkern auf 611 Metern das zweite Dorf Ebertswil sowie zehn Weiler. Die Gemeinde selbst beschreibt diese Weiler als Ortsteile «mit je eigenem Charakter» – für den Immobilienmarkt ist das mehr als eine Formulierung.

Die Richtwerte im Kasten oben gelten für die Gemeinde als Ganzes. In Hausen am Albis sagen sie deshalb weniger aus als in einer kompakten Gemeinde: Zwischen einem Haus am Türlersee, einer Wohnung an der Rifferswilerstrasse und einem älteren Objekt in einem der Weiler liegen Welten. Was Ihre Liegenschaft konkret wert ist, klärt die kostenlose Ersteinschätzung.

Aus Oberlunkhofen – persönlich für Eigentümer in Hausen am Albis

Die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer verkaufen in ihrem Leben genau eine Immobilie. Entsprechend gross sind die Fragen: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt? Was ist realistisch – und was ist nur Wunschdenken? Und wie läuft ein Verkauf ab, ohne dass das halbe Dorf davon erfährt?

Ich beantworte diese Fragen mit Zahlen statt mit Versprechen. Für die Einschätzung Ihrer Liegenschaft schaue ich auf Wohnfläche und Grundstück, aber ebenso auf Baujahr und Sanierungsstand, auf die Höhenlage und die Aussicht, auf den Weg zur nächsten Bushaltestelle – und darauf, welche Käufergruppe für Ihr Objekt überhaupt in Frage kommt. In einer Gemeinde, die sich über 384 Höhenmeter verteilt, ist der letzte Punkt selten derselbe wie beim Nachbarn zwei Weiler weiter.

Hausen am Albis liegt am anderen Ende des Knonauer Amts als mein Büro. Es sind rund zwanzig Minuten Fahrt – nah genug, dass ich bei jeder Besichtigung selbst vor Ort bin – und weit genug vom Reusstal entfernt, dass es sich um einen eigenen Markt handelt. Wer hier verkauft, spricht ein anderes Publikum an als jemand unten an der Reuss.

Ich arbeite im ganzen oberen Knonauer Amt: in den angrenzenden Gemeinden Aeugst am Albis, Kappel am Albis und Rifferswil, entlang der Buslinie 223 in Mettmenstetten und im Bezirkshauptort Affoltern am Albis. Wer heute in Hausen am Albis sucht, schaut sich in aller Regel auch dort um – und umgekehrt.

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Quadratmeterpreise in Hausen am Albis und den Gemeinden ringsum

Die folgenden Richtwerte zeigen, wo Hausen am Albis im regionalen Vergleich steht (Quelle: RealAdvisor, Stand August 2026):

Modellbasierte Richtwerte pro Quadratmeter Wohnfläche – keine amtlich erfassten Transaktionspreise. Der tatsächliche Wert Ihrer Liegenschaft hängt von Lage, Zustand, Grundstück und Nachfrage ab.

Wohnlagen, Steuern und Bautätigkeit: der Markt in Hausen am Albis

Hausen am Albis hat keinen Bahnhof. Wer nur die Preistabelle liest, würde das nicht vermuten: Mit rund CHF 10’643 pro Quadratmeter bei Häusern liegt die Gemeinde in der oberen Hälfte des Bezirks Affoltern – über Mettmenstetten, über Kappel am Albis und auch leicht über dem Bezirkshauptort Affoltern am Albis, der einen Bahnhof an der Linie Zürich–Zug besitzt. Diese Abweichung von der üblichen Regel hat einen Grund, und er steht mitten im Dorf.

Die Haltestelle «Hausen a.A., Post» ist eine Busdrehscheibe. Im Fahrplan 2026 halten dort fünf Tageslinien plus der Nachtbus N24, und diese Linien führen in vier Richtungen zu vier verschiedenen Bahnhöfen: Linie 223 im Halbstundentakt nach Affoltern am Albis (rund 20 Minuten, dort S5 und S14), Linie 236 im Stundentakt direkt nach Zürich Bahnhof Wiedikon (rund 45 Minuten), Linie 240 über die Albispasshöhe nach Thalwil (rund 33 Minuten) und Linie 280 über Kappel am Albis nach Baar. Der Ortsteil Ebertswil ist zusätzlich über die Linie 235 erschlossen.

Für Eigentümer ist das die wichtigste Einordnung auf dieser Seite. Vier Bahnhöfe in vier Richtungen bedeuten zwei Käufergruppen statt einer: Wer nach Zürich pendelt, findet hier eine Verbindung – und wer nach Zug pendelt, ebenfalls. Mit dem Auto rechnet die Raiffeisen mit rund 38 Minuten nach Zürich und rund 17 Minuten nach Baar. Diese Doppelausrichtung ist im oberen Knonauer Amt nicht selbstverständlich; Gemeinden, die im Wesentlichen auf Affoltern am Albis ausgerichtet sind, sprechen von vornherein einen engeren Kreis an. In der Vermarktung heisst das konkret: Ein Haus in Hausen am Albis wird nicht nur Richtung Zürich angeboten, sondern ebenso Richtung Zug.

Ebenso deutlich sind die Unterschiede innerhalb der Gemeinde. Ebertswil liegt auf einem Plateau mit Sicht auf Zugersee, Rigi, Pilatus sowie Eiger, Mönch und Jungfrau. Türlen liegt am Türlersee, Husertal ist ein ISOS-Ortsbild mit im Jahr 2000 rund fünfzig Einwohnern, und Sihlbrugg im Süden teilt sich sogar auf vier Gemeinden auf. Zwischen dem tiefsten und dem höchsten Punkt der Gemeinde liegen 384 Höhenmeter. Wer hier eine Liegenschaft bewertet, muss die Adresse kennen, nicht nur den Ortsnamen.

Beim Steuerfuss liegt Hausen am Albis mit 112 Prozent (Stand 2026) im Bezirk Affoltern auf Rang acht von vierzehn und damit im Mittelfeld – etwas über dem kantonalen Mittel von 105,8 Prozent, das die Raiffeisen ausweist. Die Nachbargemeinden Kappel am Albis (102 Prozent) und Aeugst am Albis (92 Prozent) sind günstiger, Rifferswil (120 Prozent) und Affoltern am Albis (122 Prozent) teurer. Der Steuerfuss ist damit für Kaufinteressenten weder ein Argument noch ein Hindernis – er entscheidet in Hausen am Albis selten über den Zuschlag.

Bleibt die Bautätigkeit, und die ist begrenzt. 58 Prozent der Gemeindefläche sind Landwirtschaft, 29 Prozent Wald, nur 10,7 Prozent Siedlungsfläche. Wo so wenig Bauland zur Verfügung steht, kommt wenig Neues dazu. Der grösste jüngere Schritt war die Wohnüberbauung Törlenmatt an der Rifferswilerstrasse auf rund 15’000 Quadratmetern, gemeinsam realisiert von der Baugenossenschaft SiLu und der Weisbrod-Zürrer AG und zwischen 2015 und 2017 gebaut. Zuletzt entstanden am Wigarteweg vier Häuser mit elf Eigentumswohnungen von 3,5 bis 5,5 Zimmern, Bezug Frühling 2026; die Vermarkterin führt sie alle als verkauft. Wer heute ein bestehendes Einfamilienhaus anbietet, hat entsprechend wenig direkte Konkurrenz im Dorf.

Grundstückgewinnsteuer in Hausen am Albis: was beim Verkauf auf Sie zukommt

Beim Verkauf einer Immobilie im Kanton Zürich gelten andere Regeln als im Aargau, wo mein Büro steht. Zwei Punkte sind für Eigentümer in Hausen am Albis wichtig:

Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt neben dem erzielten Gewinn vor allem davon ab, wie lange die Liegenschaft Ihnen bereits gehört. Der Kanton belohnt langes Halten: Nach fünf vollen Besitzesjahren sinkt die Steuer um 5 Prozent, für jedes weitere Jahr kommen 3 Prozent dazu, und ab zwanzig Jahren bleibt es bei einer Ermässigung von 50 Prozent (Quelle: Tarif für die Grundstückgewinnsteuer, Kanton Zürich). Wer umgekehrt rasch weiterverkauft, zahlt drauf: 50 Prozent Zuschlag bei einer Besitzesdauer unter einem Jahr, 25 Prozent bei unter zwei Jahren. Gewinne unter 5’000 Franken bleiben steuerfrei.

Die Bevölkerungszahlen von Hausen am Albis zeigen, wen diese Regeln jeweils betreffen. Zwischen 1950 und 2000 wuchs die Gemeinde von 1’588 auf 3’036 Einwohnerinnen und Einwohner – in diesen fünfzig Jahren entstand ein grosser Teil des heutigen Wohnbestands. Wer damals gebaut oder gekauft hat und noch immer im Haus wohnt, ist bei der Ermässigung längst am Anschlag: 50 Prozent, mehr ist nicht vorgesehen.

Die zweite Gruppe ist jünger. Seit 2015 sind rund 475 Personen dazugekommen, und die neuesten Wohnungen im Dorf – Törlenmatt seit 2017, Wigarteweg mit Bezug im Frühling 2026 – sind noch keine zwanzig Jahre in denselben Händen, teils noch nicht einmal fünf. In den ersten fünf Jahren gibt es noch gar keine Ermässigung, danach wächst sie mit jedem weiteren Jahr; und wer in den ersten beiden Jahren weiterverkauft, zahlt zusätzlich einen Zuschlag. Wenn Sie dazugehören, lohnt sich ein Blick auf den Kalender, bevor ein Verkaufstermin feststeht. Was in Ihrem Fall tatsächlich anfällt, rechne ich Ihnen im Erstgespräch anhand Ihrer Zahlen durch – die Steuer ist einer der Posten, die Eigentümer am häufigsten unterschätzen.

Was Ihre Liegenschaft in Hausen am Albis heute wert ist

Automatisierte Bewertungsmodelle rechnen mit einem Gemeindedurchschnitt. In Hausen am Albis ist dieser Durchschnitt eine besonders grobe Grösse: 13,64 Quadratkilometer, zwei Dörfer, zehn Weiler, 384 Höhenmeter Unterschied. Ein Haus in Ebertswil mit Blick auf Zugersee und Alpen und ein Haus in einem der kleinen Weiler sind zwei verschiedene Märkte, auch wenn beide in derselben Gemeinde stehen und dieselbe Zahl aus dem Internet ausgewiesen bekommen.

Dazu kommt die Erschliessung. Die Buslinien sind ein Argument – aber nur für Adressen, die auch tatsächlich in vernünftiger Distanz zu einer Haltestelle liegen. Für Familien mit schulpflichtigen Kindern und für Haushalte ohne Zweitauto ist der Fussweg zur Haltestelle ein handfestes Preisargument, in beide Richtungen. Ein Modell sieht diesen Fussweg nicht, ein Kaufinteressent bei der ersten Besichtigung schon.

Ebenso breit ist die Bandbreite der Bausubstanz, von älteren Bauernhäusern in den Weilern bis zu Wohnungen mit Bezug im laufenden Jahr. Ob eine grosszügige Parzelle in der geltenden Zonenordnung noch Reserven hat oder ob die Zone dem einen Riegel schiebt, macht im Wert einen erheblichen Unterschied. Genau das schaue ich mir als Projektentwickler an.

Meine Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Sie stützt sich auf aktuelle Marktdaten der Region, auf den Vergleich mit tatsächlich verkauften Objekten und auf einen persönlichen Blick auf Ihre Liegenschaft. Sie bekommen eine ehrliche Zahl – auch dann, wenn sie unter Ihrer Erwartung liegt. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kostet am Ende fast immer mehr, als er einbringt: Die Immobilie steht lange im Markt, und Interessenten fragen irgendwann, was mit ihr nicht stimmt.

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Der Ablauf eines erfolgreichen Verkaufs

1. Unverbindliche Ersteinschätzung
Sie erhalten eine erste Einschätzung Ihrer Immobilie und Ihrer Möglichkeiten.

2. Persönliche Besichtigung und Bewertung
Die Liegenschaft wird hinsichtlich Lage, Zustand, Potenzial und Marktchancen beurteilt.

3. Verkaufsstrategie und Vermarktung
Gemeinsam wird die passende Preisstrategie festgelegt und die Immobilie professionell präsentiert.

4. Begleitung bis zum Abschluss
Ich begleite Sie persönlich bis zur Beurkundung und Übergabe.

Weshalb Eigentümer in Hausen am Albis mit Kappis Immobilien verkaufen

Kappis Immobilien GmbH ist bewusst inhabergeführt und persönlich organisiert: Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe haben Sie mit mir denselben Ansprechpartner. Ich bin bei jeder Besichtigung selbst vor Ort und gebe keine Interessentenanfrage an ein Callcenter weiter.

Für Hausen am Albis ist die Reichweite entscheidend. Die Gemeinde liegt zwischen Zürich und Zug, und genau so muss sie auch vermarktet werden: nicht mit einem Inserat, das nur Zürcher Pendler erreicht, sondern mit einer Ansprache, die beide Richtungen abdeckt. Ich bin im Säuliamt, im Freiamt und im Kelleramt tätig und kenne die Suchbewegungen zwischen den Kantonen. Für eine Gemeinde, deren Stärke gerade in dieser Zwischenlage liegt, macht das einen realen Unterschied.

Dazu kommt ein zweiter Blick: Als Projektentwickler und Bauherr beurteile ich Substanz, Sanierungsbedarf und Ausnützungspotenzial fundiert – und erkenne, wenn ein Grundstück für Käufer mehr wert ist als das Haus, das darauf steht. Bei den grosszügigen Parzellen ausserhalb des Dorfkerns von Hausen am Albis ist das regelmässig der Fall. Auf Google ist Kappis Immobilien mit 5.0 von 5 Sternen bewertet.

★★★★★
„Besonders geschätzt habe ich seine ehrliche Einschätzung, die gute Erreichbarkeit und die strukturierte Vorgehensweise. Durch seine offene Art und sein Fachwissen habe ich grosses Vertrauen in ihn gewonnen.“
– Google-Rezension von Roger Sigrist

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Hausen am Albis

Was ist mein Haus in Hausen am Albis wert?
Als Richtwert lagen die Quadratmeterpreise im August 2026 bei rund CHF 10’643 für Häuser und CHF 10’910 für Wohnungen (Quelle: RealAdvisor). Der Wert Ihrer Liegenschaft kann davon deutlich abweichen – in einer Gemeinde mit zwei Dörfern, zehn Weilern und 384 Höhenmetern Unterschied stärker als anderswo. Eine belastbare Zahl für Ihr Objekt liefert die kostenlose Ersteinschätzung.

Schadet der fehlende Bahnhof beim Verkauf?
In der Praxis nicht so stark, wie viele Eigentümer annehmen. An der Haltestelle «Hausen a.A., Post» halten im Fahrplan 2026 fünf Tageslinien plus der Nachtbus N24, und sie führen zu vier Bahnhöfen: Affoltern am Albis, Zürich Wiedikon, Thalwil und Baar. Damit erreicht ein Inserat aus Hausen am Albis Pendler in Richtung Zürich und in Richtung Zug – ein breiterer Kreis als in vielen Nachbargemeinden. Gerade die Zuger Seite wird dabei oft unterschätzt: Die Linie 280 führt über Kappel am Albis nach Baar, mit dem Auto rechnet die Raiffeisen mit rund 17 Minuten dorthin. Wer nur Richtung Zürich inseriert, lässt diese Käufergruppe aus. Ich spreche beide Richtungen an.

Spielt es eine Rolle, in welchem Ortsteil mein Haus steht?
Sehr. Ebertswil auf dem Plateau mit Sicht auf Zugersee und Alpen, eine Lage am Türlersee, ein Objekt in einem der kleinen Weiler oder eine Adresse im Dorfkern – das sind unterschiedliche Käuferkreise und unterschiedliche Preisniveaus. Deshalb schaue ich mir die Liegenschaft vor Ort an, bevor ich eine Zahl nenne.

Wie viel Grundstückgewinnsteuer zahle ich in Hausen am Albis?
Das hängt vor allem von der Besitzesdauer ab. Ab zwanzig Jahren Besitz halbiert sich die Steuer, unter zwei Jahren kommt ein Zuschlag dazu. Erhoben wird sie vom Gemeindesteueramt. Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht. Ihre konkrete Zahl rechnen wir im Erstgespräch durch.

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Hausen am Albis?
Realistisch sind je nach Objekt und Preisniveau rund drei bis sechs Monate von der Vorbereitung bis zur Beurkundung, also der notariellen Besiegelung des Verkaufs. Häuser mit Aussicht und Umschwung zeigen ihre Stärken zwischen Frühling und Frühherbst deutlich besser als im November.

Was kostet der Verkauf eines Hauses in Hausen am Albis?
Das Erstgespräch und die Ersteinschätzung sind kostenlos. Für den Verkauf gilt ein vorab klar vereinbartes Honorar – ohne versteckte Kosten. Dazu kommen je nach Situation die Grundstückgewinnsteuer sowie Notariats- und Grundbuchgebühren. Was das in Ihrem Fall bedeutet, lege ich Ihnen im Erstgespräch transparent offen.

Muss ich mich nach der Ersteinschätzung gleich entscheiden?
Nein. Die Ersteinschätzung ist unverbindlich und verpflichtet Sie zu nichts. Viele Eigentümer holen sie ein, um für eine spätere Entscheidung, eine Erbteilung oder die eigene Finanzplanung eine fundierte Grundlage zu haben. Auch bei einer Trennung ist eine neutrale Bewertung oft der erste Schritt – mehr dazu im Ratgeber Immobilie bei Trennung und Scheidung. Ob und wann Sie verkaufen, bestimmen allein Sie – Ihre Anfrage behandle ich selbstverständlich diskret.

Möchten Sie Ihre Liegenschaft in Hausen am Albis verkaufen?

Ob Sie bereits einen Verkauf planen oder zunächst wissen möchten, was Ihre Liegenschaft heute realistisch wert ist: Ich stehe Ihnen gerne persönlich und unverbindlich zur Verfügung.

Simon Kappis
Kappis Immobilien GmbH
Rebbergstrasse 15, 8917 Oberlunkhofen
Telefon: 056 633 44 66
E-Mail: [email protected]

📞 Anrufen: 056 633 44 66 💬 WhatsApp schreiben ✉️ E-Mail schreiben

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