Immobilie bei Trennung und Scheidung: Was jetzt wichtig ist

Verfasst von Simon Kappis, Inhaber Kappis Immobilien GmbH – Immobilienmakler in den Kantonen Aargau, Zürich und Zug · Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Wenn eine Beziehung endet, steht oft die grösste gemeinsame Anschaffung im Raum: das Haus oder die Wohnung. Wer darf bleiben? Wer bekommt wie viel? Und was sagt die Bank dazu? Dieser Ratgeber ordnet die drei häufigsten Ausgangslagen und zeigt, worauf es in jeder davon ankommt.

Zwei Fragen entscheiden fast alles

Bevor über Preise, Auszahlungen oder einen Verkauf gesprochen wird, lohnt es sich, zwei Dinge sauber zu klären. Sie bestimmen den ganzen weiteren Verlauf.

Erstens: Sind Sie verheiratet?

Das klingt banal, ist aber der grösste Unterschied überhaupt. Bei einer Ehe greift das eheliche Güterrecht – ein Regelwerk, das festlegt, wie das während der Ehe Erarbeitete aufgeteilt wird. Bei unverheirateten Paaren gibt es dieses Regelwerk nicht. Dort zählt in erster Linie, was im Grundbuch steht und was schriftlich vereinbart wurde.

Zweitens: Wer steht im Grundbuch?

Das Grundbuch sagt, wem die Liegenschaft rechtlich gehört: beiden zu gleichen Teilen, in einem anderen Verhältnis, oder nur einer Person. Diese Eintragung ist die verbindliche Grundlage – und sie lässt sich in einem Auszug beim Grundbuchamt jederzeit nachprüfen.

Ausgangslage 1: Sie sind verheiratet

Haben Sie keinen Ehevertrag abgeschlossen, gilt automatisch die Errungenschaftsbeteiligung – der gesetzliche Normalfall in der Schweiz (Art. 181 ff. ZGB). Dabei wird das Vermögen jedes Ehegatten in zwei Töpfe geteilt.

Was das für die Immobilie bedeutet

Entscheidend ist, aus welchem Topf die Liegenschaft finanziert wurde. Wurde sie während der Ehe aus dem gemeinsam Ersparten gekauft, gehört sie wirtschaftlich zur Errungenschaft – der Wert wird dann grundsätzlich hälftig geteilt, unabhängig davon, wer im Grundbuch steht.

Wurde sie dagegen von einer Person geerbt oder aus dem eingebrachten Vermögen bezahlt, zählt sie zu deren Eigengut. Hat aber während der Ehe die Errungenschaft mitfinanziert – etwa eine Renovation oder die Amortisation der Hypothek –, entsteht ein Mehrwertanteil (Art. 206 und 209 ZGB): Der mitfinanzierende Topf nimmt anteilig am Wertzuwachs teil. Ist der Wert der Liegenschaft gestiegen, kann dieser Anteil beträchtlich sein.

Was Sie jetzt zusammentragen sollten

• Kaufvertrag und Grundbuchauszug
• Belege, woher die Eigenmittel beim Kauf stammten – Erspartes, Erbschaft, Schenkung, Vorsorgegelder
• Belege über grössere Investitionen und Amortisationen während der Ehe
• Einen Ehevertrag, falls vorhanden

Ausgangslage 2: Die Immobilie gehört Ihnen je zur Hälfte

Stehen beide mit je einer Hälfte im Grundbuch, spricht man von Miteigentum. Diese Konstellation ist häufig – und sie hat den Vorteil, dass die Ausgangslage klar ist. Über kurz oder lang führen drei Wege heraus.

Weg 1: Eine Person übernimmt die Immobilie

Die übernehmende Person zahlt die andere aus und wird alleinige Eigentümerin. Rechnerisch geht es dabei um den halben Verkehrswert abzüglich der halben Hypothekarschuld. Der Haken liegt fast immer nicht beim Willen, sondern bei der Bank: Sie muss die andere Person aus der Hypothek entlassen, und dafür muss die übernehmende Person die Finanzierung allein tragen können.

Weg 2: Gemeinsam verkaufen

Der häufigste und meist sauberste Weg. Der Erlös wird nach Abzug der Hypothek und der Kosten aufgeteilt. Beide Seiten haben dasselbe Interesse an einem guten Preis, was die Zusammenarbeit erfahrungsgemäss erleichtert – auch wenn die Trennung sonst schwierig verläuft.

Weg 3: Vorläufig gemeinsam behalten

Möglich, etwa bis die Kinder die Schule abgeschlossen haben. Beide bleiben dann aber weiterhin gegenüber der Bank verpflichtet und aneinander gebunden. Wer diesen Weg wählt, sollte unbedingt schriftlich festhalten, wer welche Kosten trägt, wer wohnt, und bis wann die Regelung gilt.

Ausgangslage 3: Die Immobilie gehört nur einem von Ihnen

Steht nur eine Person im Grundbuch, ist diese rechtlich Alleineigentümerin. Was daraus folgt, hängt aber stark davon ab, ob Sie verheiratet sind.

Wenn Sie verheiratet sind

Der Grundbucheintrag beantwortet nur die Eigentumsfrage – nicht die Frage, wem wie viel vom Wert zusteht. Wurde die Immobilie während der Ehe aus dem Erarbeiteten finanziert, hat die andere Person güterrechtlich Anspruch auf einen erheblichen Teil des Werts, obwohl sie nirgends eingetragen ist. Dasselbe gilt anteilig, wenn während der Ehe gemeinsam amortisiert oder investiert wurde.

Dazu kommt der Schutz der Familienwohnung: Auch die alleinige Eigentümerschaft darf die gemeinsam bewohnte Wohnung nicht ohne Zustimmung der anderen Person verkaufen. Und im Scheidungsverfahren kann das Gericht das Wohnrecht vorübergehend der anderen Person zusprechen – etwa wenn die Kinder dort bleiben sollen.

Wenn Sie nicht verheiratet sind

Hier ist die Lage klarer, für die nicht eingetragene Person aber härter: Ohne Eintrag im Grundbuch besteht grundsätzlich kein Anspruch auf die Immobilie. Wer über Jahre mitbezahlt hat, ohne im Grundbuch zu stehen, geht damit nicht zwingend leer aus – Rückforderungen sind möglich –, muss die eigenen Leistungen aber nachweisen können. Ohne Belege wird es schwierig.

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Drei Themen, die praktisch immer dazugehören

Die Hypothek – meist der eigentliche Engpass

Haben Sie gemeinsam unterschrieben, haften Sie in der Regel solidarisch. Das heisst: Die Bank kann den vollen Betrag von jeder Person einzeln verlangen – auch von derjenigen, die längst ausgezogen ist. Eine Entlassung aus der Hypothek gibt es nur mit dem Einverständnis der Bank, und die prüft dafür, ob die verbleibende Person die Finanzierung allein tragen kann.

Kommt eine vorzeitige Auflösung einer Festhypothek ins Spiel, fällt zudem meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Fragen Sie diesen Betrag früh bei Ihrer Bank an – er kann die Rechnung spürbar verändern.

Vorsorgegelder

Wurden für den Kauf Gelder aus der Pensionskasse vorbezogen, müssen diese bei einem Verkauf grundsätzlich zurück in die Vorsorge fliessen (Art. 30d BVG). Übernimmt eine Person die Immobilie, lässt sich der Vorbezug unter Umständen übertragen. Klären Sie das frühzeitig mit Ihrer Pensionskasse – es beeinflusst, wie viel am Ende tatsächlich zur Verfügung steht.

Steuern

Beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an, eine kantonale Steuer auf dem Gewinn. Es gibt Konstellationen, in denen sie aufgeschoben wird – etwa bei einer Übertragung zwischen Ehegatten im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung oder beim Kauf eines neuen selbstbewohnten Eigenheims. Da dies kantonal geregelt ist, lohnt sich eine Abklärung im Einzelfall, bevor Entscheidungen fallen.

Verkaufen oder behalten?

Emotional spricht vieles dafür, die vertraute Umgebung zu halten – gerade wenn Kinder da sind. Wirtschaftlich lohnt sich ein nüchterner Blick auf drei Punkte:

• Tragbarkeit: Können Sie die Liegenschaft mit einem Einkommen allein dauerhaft finanzieren – inklusive Unterhalt und Rückstellungen?
• Auszahlung: Haben Sie die Mittel, die andere Person auszuzahlen, ohne sich zu überdehnen?
• Zeithorizont: Wollen Sie in fünf Jahren noch dort wohnen? Ein späterer Verkauf verursacht die Kosten ein zweites Mal.

Ein Verkauf ist kein Scheitern. Für viele Paare ist er der Weg, der beiden Seiten einen finanziell sauberen Neuanfang ermöglicht – ohne dauerhafte gegenseitige Verpflichtungen.

Häufige Fragen

Kann mein Partner die Immobilie verkaufen, ohne mich zu fragen?

Handelt es sich um die gemeinsam bewohnte Familienwohnung und sind Sie verheiratet, ist ein Verkauf ohne Ihre Zustimmung nicht möglich – auch dann nicht, wenn nur Ihr Partner im Grundbuch steht. Bei unverheirateten Paaren besteht dieser Schutz nicht.

Wer bleibt während des Verfahrens in der Wohnung?

Das können Sie einvernehmlich regeln. Findet sich keine Einigung, entscheidet das Gericht im Eheschutz- oder Scheidungsverfahren – häufig zugunsten der Person, bei der die Kinder wohnen. Diese Zuteilung sagt nichts darüber aus, wem die Immobilie am Ende gehört.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Bewertung?

So früh wie möglich. Fast alle weiteren Entscheidungen – Auszahlung, Aufteilung, Tragbarkeitsrechnung der Bank – setzen eine belastbare Zahl voraus. Eine neutrale Einschätzung schafft für beide Seiten dieselbe Grundlage und nimmt viel Konfliktpotenzial heraus.

Wir sind uns nicht einig. Können Sie trotzdem tätig werden?

Für die Bewertung ja – sie ist eine sachliche Einschätzung und kann von beiden Seiten in Auftrag gegeben werden. Für einen Verkauf braucht es dagegen die Zustimmung aller Eigentümerinnen und Eigentümer. Erfahrungsgemäss hilft eine gemeinsam akzeptierte Zahl aber oft schon dabei, wieder ins Gespräch zu kommen.

Wie diskret läuft ein Verkauf in dieser Situation ab?

So diskret, wie Sie es wünschen. Ein Verkauf lässt sich auch ohne öffentliches Inserat abwickeln, über gezielte Ansprache vorgemerkter Kaufinteressenten. Was Ihre persönliche Situation angeht, erfahren Interessenten von mir nichts.

Eine neutrale Zahl als gemeinsame Grundlage

In einer Trennung ist der Wert der Immobilie oft der Punkt, an dem sich die Gespräche festfahren – weil beide Seiten unterschiedliche Vorstellungen haben. Genau dort hilft eine sachliche Einschätzung von aussen.

Ich beurteile Ihre Liegenschaft vor Ort, nachvollziehbar und ohne Partei zu ergreifen. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und sie verpflichtet Sie zu keinem Verkauf. Ob Sie danach verkaufen, übernehmen oder vorerst gar nichts entscheiden, bleibt Ihnen überlassen.

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Quellen und rechtliche Grundlagen

Die Aussagen in diesem Ratgeber stützen sich auf die folgenden offiziellen Quellen (Stand: Juli 2026):

• ch.ch – Die Folgen einer Scheidung (offizielles Informationsportal von Bund, Kantonen und Gemeinden)
• ch.ch – Wirtschaftliche Folgen der Ehe: die Güterstände
• Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB) – insbesondere Art. 169 (Wohnung der Familie), Art. 181 ff. (Güterrecht), Art. 650 f. (Aufhebung des Miteigentums)
• Bundesgesetz über die berufliche Vorsorge (BVG) – Art. 30d (Rückzahlung des Vorbezugs)

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Güterrechtliche und steuerliche Fragen hängen stark vom Einzelfall und vom Kanton ab. Lassen Sie Ihre konkrete Situation von einer Anwältin, einem Anwalt oder dem Notariat prüfen, bevor Sie verbindliche Entscheidungen treffen. Gerne arbeite ich mit den von Ihnen beigezogenen Fachpersonen zusammen.