Wohnraum im Aargau wird knapp: Was das für Eigentümer bedeutet
Im Aargau hat sich die Zahl leer stehender Wohnungen und Häuser seit 2020 mehr als halbiert. Gleichzeitig sind die tatsächlich bezahlten Preise für Wohneigentum im Kanton innert Jahresfrist um 3,7 Prozent gestiegen. Das zeigt der aktuelle Aargauer Immobilienbarometer, den die Aargauische Kantonalbank zusammen mit dem Immobiliendienstleister IAZI halbjährlich veröffentlicht. Wir von der Kappis Immobilien GmbH in Oberlunkhofen ordnen ein, was diese Entwicklung für Eigentümerinnen und Eigentümer im Kelleramt, Freiamt und auf dem Mutschellen bedeutet.
Die wichtigsten Zahlen im Überblick
Der Barometer wertet aus, was für Immobilien im Kanton tatsächlich bezahlt wurde. Gemessen werden Transaktionspreise, also Preise abgeschlossener Kaufverträge – nicht die Preise, zu denen Objekte ausgeschrieben werden. Die Ausgabe vom Mai 2026 zeigt den Stand zum ersten Quartal:
| Innert Jahresfrist | |
|---|---|
| Wohneigentum im Kanton Aargau | +3,7 % |
| davon Einfamilienhäuser | +3,5 % |
| davon Eigentumswohnungen | +4,1 % |
| Schweiz im Vergleich (Wohneigentum) | +3,6 % |
Der Aargau bewegt sich damit im Gleichschritt mit der Schweiz. Bemerkenswert ist weniger das Tempo als der Grund dahinter: ein Angebot, das seit Jahren schrumpft.
Immer weniger leere Wohnungen und Häuser
Das Bundesamt für Statistik zählt jedes Jahr am 1. Juni, wie viele Wohnungen und Häuser zum Kauf oder zur Dauermiete ausgeschrieben und unbesetzt sind. Im Marktgebiet des Barometers – es umfasst den Kanton Aargau und den angrenzenden solothurnischen Bezirk Olten/Gösgen/Gäu – hat sich diese Zahl innert fünf Jahren mehr als halbiert:
| 2020 | 2025 | |
|---|---|---|
| Leer stehende Wohneinheiten | rund 8700 | rund 4100 |
Von den verbleibenden rund 4100 leeren Objekten sind knapp drei Viertel Mietwohnungen. Auf Wohneigentum – Häuser und Eigentumswohnungen zum Kauf – entfallen nur noch rund 1100 Einheiten. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 1,2 Prozent und damit nur leicht über dem schweizweiten Mittel von 1,0 Prozent. Wohnraum gilt gemäss amtlicher Definition als knapp.
Warum das Angebot schrumpft
Zwei Entwicklungen treffen aufeinander. Erstens wächst die Bevölkerung kräftig: 2025 legte der Kanton Aargau um 1,1 Prozent zu, deutlich stärker als die Schweiz insgesamt mit 0,8 Prozent. Netto zogen rund 5700 Personen aus dem Ausland zu, weitere rund 2000 aus anderen Kantonen. Der Aargau profitiert dabei von seinem Preisniveau: Ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kostet in Aarau oder Baden rund 1,6 Millionen Franken – ein vergleichbares Objekt in Zürich etwa 3,5 Millionen, in Zug rund 3,8 Millionen. Wer aus den grossen Zentren zuzieht, erhält hier deutlich mehr Gegenwert. Das hält die Nachfrage hoch.
Zweitens wird verhalten gebaut: Der Wohnungsbestand wuchs zwischen 2019 und 2025 um durchschnittlich 1,2 Prozent pro Jahr – zu wenig, um mit der Nachfrage Schritt zu halten. Die Kantonalbank folgert daraus, dass die Leerstände weiter sinken dürften und der Aufwärtsdruck auf die Preise damit bestehen bleibt.
Was der Bericht über unsere Region sagt
Für Eigentümer zwischen Reuss und Bünz ist eine Stelle im Bericht besonders interessant: Erhöhte Verkaufspreise beobachtet die Kantonalbank ausdrücklich auch in den Regionen Bremgarten und Muri – also dort, wo das Kelleramt und weite Teile des Freiamts liegen.
Für die Region Wohlen/Freiamt rechnet die Kantonalbank auch in den kommenden Monaten mit einer steigenden Zahlungsbereitschaft der Käuferschaft, obwohl hier vergleichsweise rege gebaut wird. Wörtlich heisst es im Ausblick: «Eine Beruhigung des Marktes zeichnet sich derzeit nicht ab.»
Was heisst das, wenn Sie verkaufen möchten?
Wenig Angebot und anhaltende Nachfrage – für Verkäufer ist das ein günstiges Umfeld. Gepflegte Objekte in guter Lage finden derzeit verlässlich Interessenten, und wer verkauft, konkurriert mit so wenigen anderen Angeboten wie seit Jahren nicht.
Zwei Dinge gehören aber ehrlicherweise dazu. Erstens ersetzt ein knapper Markt keinen realistischen Preis: Ein zu hoch angesetztes Objekt bleibt auch bei Wohnungsknappheit liegen – und verkauft sich am Ende oft unter Wert, weil lange Inseratszeiten Käufer misstrauisch machen. Zweitens sind alle genannten Zahlen Durchschnitte über den ganzen Kanton. Was Ihre Liegenschaft wert ist, hängt von Lage, Zustand, Grundstück und Ausbaustandard ab – das zeigt erst eine Bewertung vor Ort.
Auch wer nicht verkaufen will, profitiert davon, den aktuellen Wert zu kennen: bei der Erneuerung der Hypothek, bei einer Erbteilung oder wenn ein Umbau finanziert werden soll. Und falls Sie sich grundsätzlich fragen, ob der Moment passt, haben wir die wichtigsten Überlegungen in einem separaten Beitrag zusammengefasst: Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, Ihre Immobilie zu verkaufen?
Häufige Fragen zur Marktlage im Aargau
Warum stehen im Aargau so wenige Wohnungen leer?
Die Bevölkerung wächst durch Zuwanderung schneller, als neu gebaut wird. Seit 2020 hat sich die Zahl leer stehender Wohneinheiten dadurch mehr als halbiert – von rund 8700 auf rund 4100.
Steigen die Preise deswegen automatisch weiter?
Die Kantonalbank erwartet, dass die Leerstände weiter sinken und der Aufwärtsdruck auf die Preise anhält. Eine Garantie ist das nicht – und für einzelne Objekte entscheiden Lage und Zustand mehr als der kantonale Durchschnitt.
Gelten diese Zahlen auch für meine Gemeinde?
Nur als Rahmen. Der Bericht nennt die Regionen Bremgarten und Muri ausdrücklich unter den Gebieten mit erhöhten Verkaufspreisen, doch selbst innerhalb einer Gemeinde sind die Unterschiede erheblich. Massgebend ist eine Bewertung des konkreten Objekts.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen?
Das Marktumfeld ist günstig: viel Nachfrage, wenig Angebot, tiefe Zinsen. Ob der Zeitpunkt für Sie stimmt, hängt aber vor allem von Ihrer persönlichen Situation ab – von familiären Plänen über den Zustand der Immobilie bis zu steuerlichen Fragen.
Unsere Einschätzung
Der Aargauer Wohnungsmarkt ist in den letzten fünf Jahren deutlich enger geworden, und die Zahlen sprechen nicht für eine baldige Entspannung. Für Eigentümer im Kelleramt, Freiamt und auf dem Mutschellen ist das eine gute Ausgangslage – aber kein Freipass bei der Preisfindung. Auch im knappen Markt entscheidet der realistisch angesetzte Preis darüber, ob ein Verkauf zügig und zum bestmöglichen Ergebnis gelingt.
Möchten Sie wissen, wo Ihre Immobilie heute steht? Wir schauen sie uns gerne an – vor Ort, unverbindlich und mit einer ehrlichen Einschätzung, auch wenn sie einmal nicht das ist, was Sie hören möchten. Kostenlose Ersteinschätzung anfordern.
Simon Kappis ist Inhaber der Kappis Immobilien GmbH in Oberlunkhofen und begleitet Eigentümer im Kelleramt, Freiamt und den angrenzenden Regionen beim Verkauf ihrer Immobilie.
Stand: August 2026. Grundlage: Aargauer Immobilienbarometer der Aargauischen Kantonalbank und IAZI (Ausgabe Mai 2026, Datenstand 1. Quartal 2026; Marktgebiet Kanton Aargau und Bezirk Olten/Gösgen/Gäu) sowie die Leerwohnungszählung des Bundesamts für Statistik (Stichtag jeweils 1. Juni). Die genannten Werte sind Durchschnitte und lassen keinen Rückschluss auf einzelne Objekte zu. Dieser Beitrag ersetzt keine Finanz- oder Steuerberatung.
