Geerbte Immobilie verkaufen

Neutrale Bewertung und ruhige Begleitung für Erbengemeinschaften

Verfasst von Simon Kappis, Inhaber Kappis Immobilien GmbH – Immobilienmakler im Freiamt · Zuletzt aktualisiert: August 2026

Wenn mehrere Erben über eine Immobilie entscheiden müssen

Ein Elternhaus zu erben ist selten nur eine Vermögensfrage. Meistens hängen Erinnerungen daran, die Geschwister wohnen unterschiedlich weit weg, und jeder hat eine eigene Vorstellung davon, was mit dem Haus geschehen soll.

Dazu kommt eine rechtliche Besonderheit, die viele überrascht: Mit dem Erbgang gehört die Immobilie nicht jedem Erben zu einem bestimmten Anteil, sondern allen gemeinsam. Das Gesetz nennt das Gesamteigentum (Art. 602 ZGB). Die praktische Folge ist, dass sich alle Erben einig sein müssen – ein Verkauf braucht die Unterschrift von jedem Einzelnen.

Genau daran scheitern viele Erbengemeinschaften nicht aus bösem Willen, sondern weil niemand eine verlässliche Grundlage hat. Solange unklar ist, was die Liegenschaft überhaupt wert ist, redet jeder über ein anderes Haus.

Direkt anrufen: 056 633 44 66 →

Kostenlos, unverbindlich und diskret · persönlich durch Simon Kappis, Inhaber

Warum eine neutrale Bewertung fast immer der erste Schritt ist

In Erbengemeinschaften entzündet sich der Streit selten am Grundsätzlichen, sondern am Preis. Wer die Immobilie übernehmen möchte, hält sie tendenziell für weniger wert. Wer ausbezahlt werden soll, für mehr. Beide argumentieren ehrlich – ihnen fehlt nur eine gemeinsame Zahl.

Eine Einschätzung von aussen nimmt dieser Diskussion die Schärfe. Sie stammt nicht von einer der beteiligten Parteien, sie ist nachvollziehbar begründet, und sie bezieht sich auf das, was in der Region tatsächlich bezahlt wird – nicht auf Erinnerungswerte oder auf einen Preis, den ein Nachbar vor Jahren erzielt haben soll.

Ich lege dabei offen, worauf die Einschätzung beruht: Lage, Zustand, Sanierungsbedarf, Grundstück und vergleichbare Verkäufe in der Umgebung. Ältere Liegenschaften bewerte ich zusätzlich mit dem Blick des Bauherrn – bei einem Haus aus den Sechzigerjahren entscheidet der Sanierungsstand oft stärker über den Preis als die Wohnfläche.

Was beim Verkauf aus einer Erbengemeinschaft anders läuft

Alle unterschreiben. Kaufvertrag und Beurkundung erfordern die Zustimmung sämtlicher Erben. Lebt jemand im Ausland oder ist verhindert, lässt sich das über eine Vollmacht lösen – das sollte man früh klären und nicht erst beim Notariatstermin.

Der Erbgang muss im Grundbuch nachgeführt sein. Solange noch der Verstorbene als Eigentümer eingetragen ist, kann nicht verkauft werden. Dafür braucht es in der Regel eine Erbenbescheinigung, die die zuständige Behörde ausstellt.

Die Steuerfrage stellt sich später, nicht sofort. Der Erbgang selbst löst im Kanton Aargau keine Grundstückgewinnsteuer aus – sie wird aufgeschoben. Fällig wird sie erst, wenn die Erben die Liegenschaft verkaufen. Ein Punkt wirkt dabei zu Ihren Gunsten: Angerechnet wird die Besitzdauer des Verstorbenen. Hat er das Haus jahrzehntelang besessen, fällt der Steuersatz entsprechend tiefer aus (Quelle: Merkblatt Grundstückgewinnsteuer, Kanton Aargau). Was das in Ihrem Fall konkret bedeutet, rechnet Ihnen die Gemeinde oder eine Steuerberatung verbindlich aus.

Der Zeitpunkt lässt sich meist wählen. Es gibt selten einen Grund zur Eile. Wenn der Markt gerade ungünstig steht oder in der Familie noch etwas zu klären ist, sage ich das – und wir warten.

Kostenlose Ersteinschätzung anfordern →

Aus Oberlunkhofen – persönlich für Erbengemeinschaften im Freiamt, Kelleramt und auf dem Mutschellen

In einer Erbengemeinschaft zu vermitteln heisst, mit mehreren Menschen gleichzeitig zu sprechen, die sich nicht immer einig sind. Ich halte mich dabei aus familiären Fragen heraus. Meine Aufgabe ist die sachliche Seite: eine belastbare Einschätzung, ein klarer Ablauf und die gleiche Information für alle Beteiligten.

Das heisst auch, dass jeder Erbe dieselben Unterlagen erhält und dieselben Antworten bekommt. Nichts läuft über Umwege, und niemand erfährt etwas später als die anderen. Erfahrungsgemäss ist das der wirksamste Schutz davor, dass aus einer Meinungsverschiedenheit ein Konflikt wird.

Kappis Immobilien GmbH hat ihren Sitz in Oberlunkhofen. Von dort aus bin ich im Kelleramt, im Freiamt und auf dem Mutschellen tätig, darüber hinaus im übrigen Aargau sowie in den Kantonen Zürich und Zug. Sie sprechen von der ersten Frage bis zur Übergabe mit derselben Person – es gibt keine Weitergabe an ein Team und keinen Verkaufsdruck.

★★★★★ „Kompetente Beratung, transparente Kommunikation und moderne Projekte mit hoher Qualität. Besonders positiv hervorzuheben ist die zuverlässige Betreuung und die professionelle Abwicklung. Gerne wieder!“ – Google-Rezension von Miriam Rombach

Mehr über Simon Kappis erfahren →

So läuft eine Ersteinschätzung ab

Es genügt, wenn sich eine Person aus der Erbengemeinschaft meldet – die übrigen Erben müssen dafür noch nicht zugestimmt haben. Sagen Sie mir, wo die Liegenschaft liegt und um welche Art von Objekt es sich handelt.

Ich sehe mir die Immobilie an und melde mich mit einer ersten Einordnung zurück, die Sie in der Familie weitergeben können. Auf Wunsch erläutere ich sie allen Erben gemeinsam, telefonisch oder vor Ort – oft ist das der Moment, in dem sich eine festgefahrene Diskussion löst.

Das Erstgespräch und die Ersteinschätzung sind kostenlos. Ihre Angaben behandle ich vertraulich und veröffentliche sie nicht.

Häufige Fragen zum Verkauf einer geerbten Immobilie

Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen können?

Zunächst blockiert die fehlende Einigkeit den Verkauf, weil alle zustimmen müssen. Kommt auch mit Zeit keine Lösung zustande, kann jeder einzelne Erbe beim Gericht die Teilung des Nachlasses verlangen (Art. 604 ZGB). Das Gericht kann dann anordnen, dass die Liegenschaft verkauft und der Erlös verteilt wird. Dieser Weg dauert allerdings lange und kostet Geld, das am Ende allen Erben fehlt. Eine neutrale Bewertung als gemeinsame Grundlage löst die Blockade in der Praxis häufig, bevor es so weit kommt.

Muss die Immobilie zuerst auf uns überschrieben werden?

Ja. Vor einem Verkauf muss der Eigentumsübergang im Grundbuch nachgeführt sein, sonst steht dort noch der oder die Verstorbene. Dafür brauchen Sie in der Regel eine Erbenbescheinigung. Diesen Schritt kann man parallel zur Vorbereitung des Verkaufs erledigen – er muss nicht abgeschlossen sein, bevor Sie sich über den Wert Gedanken machen.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Massgebend ist die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn, also auf der Differenz zwischen Verkaufspreis und den anrechenbaren Anlagekosten. Sie wurde beim Erbgang nur aufgeschoben und wird beim Verkauf fällig. Zu Ihren Gunsten wirkt, dass die Besitzdauer des Verstorbenen angerechnet wird – bei lange gehaltenen Liegenschaften senkt das den Satz deutlich. Dazu kommen Notariats- und Grundbuchgebühren. Für die verbindliche Berechnung Ihres Falls wenden Sie sich an die Gemeinde oder eine Steuerberatung.

Kann ein einzelner Erbe seinen Anteil verkaufen?

An der Liegenschaft selbst nicht – niemand besitzt einen abgegrenzten Teil des Hauses. Möglich ist aber, den Anteil am gesamten Nachlass an die Miterben abzutreten. So kann eine einzelne Person ausscheiden, ohne dass die anderen zum Verkauf gezwungen sind. Die Übertragung an Aussenstehende ist demgegenüber kaum praktikabel, weil die übrigen Erben ihr zustimmen müssten.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu renovieren?

In den meisten Fällen nicht. Bei älteren Liegenschaften rechnen Käufer ohnehin mit einer Sanierung nach ihren eigenen Vorstellungen – eine halbe Modernisierung erhöht den Preis selten um das, was sie gekostet hat. Sinnvoll sind meist nur Aufräumen, Räumung und kleinere Reparaturen. Was sich in Ihrem konkreten Fall lohnt, sage ich Ihnen bei der Besichtigung offen.

Wie lange dauert der Verkauf?

Ist die Erbengemeinschaft sich einig und der Grundbucheintrag nachgeführt, unterscheidet sich der Ablauf kaum von einem gewöhnlichen Verkauf – realistisch sind je nach Objekt rund drei bis sechs Monate bis zur Beurkundung. Die meiste Zeit geht erfahrungsgemäss nicht für die Vermarktung drauf, sondern für die Willensbildung in der Familie davor.

Geerbte Immobilie unverbindlich einschätzen lassen

Sagen Sie mir, wo die Liegenschaft liegt – den Rest kläre ich ab. Sie erhalten eine ehrliche Einschätzung, auch wenn diese lautet, dass Sie mit dem Verkauf noch zuwarten sollten.

📞 Anrufen: 056 633 44 66 💬 WhatsApp schreiben ✉️ E-Mail schreiben

Kostenlose Ersteinschätzung anfordern →