Wohnung verkaufen im Aargau, Zug und Zürich

Persönliche Bewertung und Verkaufsbegleitung durch den Inhaber

Verfasst von Simon Kappis, Inhaber Kappis Immobilien GmbH – Immobilienmakler im Freiamt · Zuletzt aktualisiert: August 2026

Was ist meine Eigentumswohnung wert?

Bei einer Eigentumswohnung entscheiden andere Dinge über den Preis als bei einem Haus. Die Wohnfläche ist nur der Ausgangspunkt. Wichtiger sind oft Stockwerk und Ausrichtung, die Grösse und Nutzbarkeit des Balkons, ob ein Lift vorhanden ist, wie viele Parteien im Haus wohnen – und in welchem Zustand die gemeinschaftlichen Teile sind.

Dazu kommt ein Punkt, den Käufer heute genau prüfen: der Erneuerungsfonds. Steht darin zu wenig Geld für die anstehende Fassaden- oder Heizungssanierung, rechnen Interessenten mit einem Nachschuss – und ziehen ihn vom Preis ab.

Als Immobilienmakler mit Sitz in Oberlunkhofen begleite ich Eigentümerinnen und Eigentümer persönlich beim Verkauf. Dazu gehören eine realistische Bewertung, eine saubere Vermarktung und die Begleitung bis zur Beurkundung. Tätig bin ich im ganzen Kanton Aargau sowie in den Kantonen Zug und Zürich.

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Was beim Stockwerkeigentum anders läuft

Eine Eigentumswohnung ist rechtlich kein abgeschlossenes Grundstück, sondern Stockwerkeigentum – eine besondere Form des Miteigentums. Ihnen gehört das Sonderrecht an der Wohnung selbst, das Haus als Ganzes gehört Ihnen zusammen mit den übrigen Eigentümern.

Für den Verkauf hat das eine praktische Folge: Käufer und Banken wollen nicht nur Ihre Wohnung beurteilen, sondern die ganze Gemeinschaft. Sie fragen nach dem Reglement, nach den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen und nach dem Stand des Erneuerungsfonds. Wer diese Unterlagen bereithält, verkauft schneller und mit weniger Rückfragen.

Ihr Anteil am Erneuerungsfonds bleibt in der Regel beim Objekt und geht auf den Käufer über – er wird also nicht separat an Sie ausbezahlt, sondern fliesst in den Preis ein. Genau deshalb lohnt es sich, ihn im Verkaufsgespräch aktiv zu erwähnen statt ihn unter den Tisch fallen zu lassen.

Warum Online-Rechner bei Wohnungen nur einen Rahmen liefern

Automatische Bewertungen arbeiten mit Quadratmeterpreisen und Vergleichsverkäufen. Das funktioniert bei Wohnungen besser als bei Grundstücken – trifft aber genau die Unterschiede nicht, die innerhalb desselben Hauses den Preis ausmachen.

Zwei gleich grosse Wohnungen an derselben Adresse können erheblich auseinanderliegen: eine im dritten Stock mit Weitsicht, eine im Parterre neben der Einstellhallenrampe. Für einen Rechner sind beide identisch. Eine Ersteinschätzung vor Ort schliesst diese Lücke.

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Aus Oberlunkhofen – tätig im Aargau, in Zug und Zürich

Mein Kerngebiet ist das Kelleramt, das Freiamt und der Mutschellen. Darüber hinaus bin ich im übrigen Aargau sowie in den Kantonen Zug und Zürich tätig – gerade bei Eigentumswohnungen kommen viele Käufer aus dem Grossraum Zürich und Zug, weil sie hier für dasselbe Budget mehr Wohnfläche und eine ruhigere Lage finden.

Sie sprechen von der ersten Frage bis zur Übergabe mit derselben Person. Keine anonyme Abwicklung, kein Verkaufsdruck und keine übertriebenen Versprechen.

★★★★★ „Kompetente Beratung, transparente Kommunikation und moderne Projekte mit hoher Qualität. Besonders positiv hervorzuheben ist die zuverlässige Betreuung und die professionelle Abwicklung. Gerne wieder!“ – Google-Rezension von Miriam Rombach

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So läuft eine Ersteinschätzung ab

Sie melden sich telefonisch oder über das Bewertungsformular und nennen mir Adresse, Wohnfläche, Zimmerzahl und Baujahr. Mehr braucht es für den Anfang nicht.

Ich sehe mir die Wohnung an, ordne sie im Vergleich zu aktuellen Verkäufen in der Umgebung ein und bespreche mit Ihnen, was sich vor der Vermarktung noch lohnt – und was nicht. Anschliessend erhalten Sie eine Einschätzung mit einer realistischen Preisspanne.

Das Erstgespräch und die Ersteinschätzung sind kostenlos. Ihre Angaben behandle ich vertraulich.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Eigentumswohnung

Welche Unterlagen brauche ich?

Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Nebenkostenabrechnung sowie eine Bestätigung über den Stand des Erneuerungsfonds. Dazu Grundrisspläne und der Gebäudeversicherungsausweis. Was Ihnen fehlt, beschaffe ich in Absprache mit Ihnen.

Muss die Eigentümergemeinschaft dem Verkauf zustimmen?

In aller Regel nicht. Sie können Ihr Stockwerkeigentum frei verkaufen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn im Reglement ausdrücklich ein Zustimmungserfordernis oder ein Vorkaufsrecht festgehalten ist – das ist selten, wir prüfen es aber zu Beginn.

Was passiert mit meinem Anteil am Erneuerungsfonds?

Er bleibt beim Objekt und geht auf den Käufer über, sofern nichts anderes vereinbart wird. Ausbezahlt wird er Ihnen nicht. Ein hoher Fondsstand ist deshalb ein Argument für einen höheren Kaufpreis und sollte in den Verkaufsunterlagen ausgewiesen sein.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu renovieren?

Meist nur punktuell. Eine frische Wandfarbe, saubere Fugen und eine aufgeräumte Wohnung wirken stark und kosten wenig. Eine neue Küche oder ein neues Bad holen die Investition dagegen selten vollständig herein, weil Käufer eigene Vorstellungen haben. Was sich in Ihrem Fall rechnet, sage ich Ihnen bei der Besichtigung offen.

Welche Steuern fallen an?

Auf dem Gewinn fällt die Grundstückgewinnsteuer an – eine kantonale Steuer auf die Wertsteigerung. Wie hoch sie ausfällt, hängt unter anderem von der Besitzdauer ab: je länger Sie die Wohnung gehalten haben, desto tiefer in der Regel der Satz. Dazu kommen Notariats- und Grundbuchgebühren. Kaufen Sie innert bestimmter Frist wieder selbstgenutztes Wohneigentum, kann die Steuer aufgeschoben werden. Für Ihren konkreten Fall ziehen Sie die Gemeinde oder eine Steuerberatung bei.

Wie lange dauert der Verkauf?

Eigentumswohnungen an guter Lage finden erfahrungsgemäss zügig Interessenten. Realistisch sind je nach Objekt und Preisniveau rund drei bis sechs Monate von der Vorbereitung bis zur Beurkundung. Ein realistischer Angebotspreis von Beginn weg verkürzt diese Zeit deutlich – Objekte, die zu hoch starten und später korrigiert werden, brauchen am Ende länger.

Wohnungswert unverbindlich einschätzen lassen

Sagen Sie mir, wo die Wohnung liegt und wie gross sie ist – den Rest kläre ich ab. Sie erhalten eine ehrliche Einschätzung, auch wenn diese lautet, dass sich Zuwarten im Moment mehr lohnt.

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